楼市指南

建立专业律师前期介入楼市的制度

　　鉴于房地产市场目前存在的对购房者种种不利的局面，建议采用专业律师前期介入的方式，来保护广大购房者群体的合法权益，以使买卖双方的权利和义务趋向于一致。

银行及开发商处在强势地位

　　目前对银行及开发商来说，由于其处在强势群体的地位，律师介入的比较早，尤其是银行，律师参与按揭贷款已经形成了一种制度。对开发商来说，每一个开发商几乎都有律师或法律专业人士参与其公司的法律事务，所以律师对银行、开发商利益的维护比较到位。比如银行律师的贷款见证、审查买方的资信及还款能力的作法，能较好地保护银行的利益。

购房者的弱势地位

　　购房者个人可以聘请律师保护其合法权益，规避风险，但并不能从整体上约束开发商，且律师对每一个独立个案的约束也不甚理想。对于购买中低价位项目的广大购房者来说，他们出于对律师的认识程度和费用方面的考虑，基本上不请律师参与；购买高档项目的购房者聘请律师的比例稍高一些，但对于广大购房者来说，风险依然存在。由于购房者个体的行为缺乏统一性、组织性，所以建议建立起一种常设制度，将律师为个别购房者提供法律服务的作法规定为一种常规制度。这种制度能从整体上约束开发商的行为，保护购房者的利益。

借鉴发达国家的作法势在必行

　　由于购房者的弱势群体地位，想依靠自身是无法实现建立上述制度目标的，必须引起政府主管部门及立法机构的足够重视，才能实现上述目标。有些西方国家的法律规定，重大合同的签订必须有律师参与，否则合同无效。这些国家之所以有这这种法律规定，是因为在理论上和实践上都出现了无律师一方当事人的利益经常通过合法的合同被侵害的事实。为避免在签订合同之初就存在的不平等，建立买卖双方都有律师参与合同签署的法律制度势在必行。在中国已加入ＷＴＯ的大背景下，希望我国在房地产领域的立法与司法能尽快与世界接轨。

具体作法：

一、律师监控预售楼盘的资金流量及流向

　　目前的政策允许开发商支付一部分土地出让金即可取得部分楼盘的预售许可证。开发商通过土地抵押，银行既可给开发商提供贷款，也可以在多层住宅主体结构封项、高层住宅完成投资总额的2/3 时对购买此项目的个人提供贷款，贷款直接划到开发商帐户上。建议将允许交纳部分土地出让金即可预售的政策取消，提高开发商入门的门槛，开发商必须付完土地款之后，才能用土地做抵押，银行才能给贷款，贷款额不能超过土地出让金及个人贷款额度的1/2。 无论银行直接贷给开发商的款还是购房者个人贷的款都不直接划给开发商，而是由律师事务所负责监督，根据施工进度，银行在收到律师事务所关于施工进度的证明后，将贷款付给建筑公司，等工程完工、质量经验收合格后，银行一次性将剩余款项划给开发商。建立这种制度，将有效地制约开发商用别人的钱盖楼，避免出现问题开发商无力或无人承担责任的局面。对众多弱小的、分散的购房者来说，是无力建立这种制度的，因此建议政府主管部门、消协、律师协会重视这个问题，研究具体的实施方案，并尽快付诸实施，以解决目前房地产市场越来越突出的矛盾。

二、将律师审查项目的开发程序及合同的内容作为签订《商品房买卖合同》的必经程序，没有律师参与的《商品房买卖合同》无效

　　北京有一半的在建工程违反规划。除违反规划外，有些开发商擅自与村委会、乡镇政府私下达成协议，非法买卖集体所有土地开发商品房项目，或者将基本完工未经竣工验收的无预售许可证或产权证的房屋称作现房来出售。因为项目在开发程序上存在违法行为，除个别项目补齐手续得到“追认”外，其余的项目根本无法拿到产权证，使买房人预期利益无法实现，或者受到惨重损失。即使是在项目开发程序合法的前提下，开发商也利用自己的强势地位，请律师为其拟定补充协议。补充协议的内容基本上都是加重买房人的责任，减轻或免除开发商的违约责任，这造成了买卖双方在今后履行合同上的不平等，合同在签订之初就有失公平。建议律师参与每一份《商品房买卖合同》的签署，从开发程序是否合法及合同的内容上是否公平的角度来维护购房者利益。如果律师发现出卖方所销售的商品房存在违法销售的情况，那么就建议购房者放弃购买此房屋，同时将开发商违法的事实向消协或向政府主管部门报告，由消协或政府主管部门经核实在公开发行的媒体上予以公布，使出卖方违法销售的行为得到遏制。在销售合法的前提下，律师可在合同的具体条款上与开发商谈判，以争取保护买方利益，使买卖双方的权利、义务趋向于公平、平等。

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