房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第二章 国有土地使用权收回

9、国有土地使用权人

生活实例

　　1953年3月，曾氏叔侄俩共同拥有座落在某县老城西的房屋一栋及附属物厨房、饭厅等，并经县人民政府依法登记和颁发土地房产所有证。叔侄二人先后病故后，曾某依法继承了该房产和土地使用权。1994年县人民政府在曾某持有的土地房产所有证没有被依法注销，也没有依法作出土地使用权收回决定的情况下，将该宗土地使用权分别登记在第三人某房地产公司名下，并颁发了《国有土地使用证》。曾某十几年来多次向被告申诉，要求纠正和撤销错误的行为，并依照1953年的土地房产所有证作变更登记，但被告拒绝变更，称虽在53年颁发了土地房产所有证，其土地所有权属国家，70年兴建电机厂占用了这宗土地，并进行了补偿，但实际补偿只是对曾某被拆厨房、厕所、青菜、树木进行了补偿，而对争议的土地、房屋未作任何补偿。2006年人民法院作出行政判决，撤销了房地产管理局发给某房地产公司的《房屋所有权证》，并确认曾某持有的土地房屋所有权证合法有效。

关键词解析

　　该案中，曾氏房屋所占土地为国有土地，在国有土地没有被依法收回前，其土地使用权受法律保护。当地政府在没有收回国有土地，也没有注销曾氏房屋所有权证的情况下，向第三人颁发国有土地使用证的行为无效，侵害了原使用权人的利益。

　　《土地管理法》第58条规定：为公共利益需要使用土地的或为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。该条确立了国有土地使用权人在其土地使用权被收回时，有获得补偿的权利。补偿范围包括土地和房屋及其附着物。

　　实践中，补偿争议焦点在于土地使用权的补偿。由于土地所有权属于国家，国有土地使用权人获得土地的途径有划拨、出让、租赁等多种形式，因而在收回补偿时，有无偿收回和有偿收回两种情况。其中无偿收回主要包括两种情形，一是土地使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的情形; 二是因故停止使用原划拨的国有土地的情形。而土地“有偿收回”则主要是针对因公共利益的需要提前收回土地，或为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的情形。