房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第二篇 房屋拆迁

第五章 房屋拆迁评估

28、被拆除的房屋的市场评估价格的确定

生活实例

　　2005年6月，兴业技术开发区获准对老城区进行改造，某房屋开发公司经招标获得了该项目。同年7月，该房屋开发公司取得了拆迁许可证，并通过抽签的方式确定了某市房地产评估公司作为该项目的评估机构。8月，房地产估价公司采用市场比较法和基准地价修正法为该拆迁范围内的居民出具了评估报告。

关键词解析

　　货币补偿的金额应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。这一规定明确了拆迁金额是市场评估价格。因为市场评估价格充分地体现了市场在资源配置方面起基础作用，符合等价有偿的民事交易原则。依据市场价格能够更好地保护被拆迁人的利益，实现对价补偿，免受拆迁人的暗箱操作。

　　在房地产市场评估价格确定的方法中，主要有市场比较法、成本法、基准地价修正法、收益还原法等多种评估方法，反映某一时点待估不动产具有的市场价值。其中，市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上最成熟、最贴切实际的估价方法。

　　市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，修正因素则包括房屋的面积、用途、性质和区位等。

　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。