房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第二章 国有土地使用权收回

8、国有土地使用权收回前提

生活实例

　　2002年8月，原告海南省某建筑工程公司取得海口市金贸区国贸北路的23问临时铺面及其所占土地（面积1303．23平方米）国有土地使用权证。2003年3月，原告经规划报建取得《建筑工程规划临时许可证》，在该地兴建超市。2003年10月，海口市规划局作出《关于整合使用土地的函》，内容要求将超市所占用地统一规划，整合使用，对原告的土地收回做绿地，或出让给海南另一房地产开发有限公司，按实际地价和投入给予补偿。2004年4月和5月，海口市国土资源局两次向原告发出《通知》，决定有偿收回原告土地作为绿化用地，并要求在收到通知后三日内办理置换手续。2004年8月，海口市国土资源局作出《关于收回国有土地的处理决定书》，决定收回原告1303．23平方米的土地使用权，注销相关的土地权属证明，并要求在15日内办理相关补偿手续。原告不服，申请行政复议。

关键词解析

　　

【生活实例】2000年5月，重庆市陈某通过法定程序拿到某区四块土地，并于2000年12月获得了土地所有权证和相关政府的行政许可。12月18日，重庆市政府下发通知规定从2000年12月18日起，停止办理地块所在区范围内所有建设项目。陈某的开发建设项目被迫中止。2003年初，区内某管委会以修建金山大道及排水项目为由，收回包括陈某公司在内的22家单位的56.6301公顷国有土地使用权。2003年11月13日，区国土分局公开拍卖土地，将陈某交回的43.3亩土地以每亩45万元的价格卖给与另一私营公司用于房地产开发，该管委会通过这两块土地赚了1700多万元。陈某不服，遂向法院起诉。
【关键词解释】国有土地使用权收回前提是国家实行土地征收需要满足社会公共利益的需要并符合法律规定的程序条件。针对违法使用土地的，土地征收管理部门有权利收回用地人的土地使用权。违法使用被收回的情况一般是用地人在规定的开发建设期内不开发或开发达不到法律规定的程度，或者不按照合同的约定使用土地。依据《土地管理法》第37条“……一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；……”《城市房地产管理法》第25条“……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
针对合法使用土地的征收。在土地使用权人使用国有土地期间，根据《土地管理法》58条、《城市房地产管理法》第19条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定，国家征收用地人的土地使用权应符合两种情况：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。

　　土地管理部门决定征收国有土地使用权时，不论是在内部的用地申请审批程序上还是在外部对土地使用权人的公告上，都应写明征地是为这两种情况而应实行的措施。现实中，因为我国相关法律法规对公共利益没有明确的界定，没有达成通说或普遍的认可，致使征地行为公共利益之实质被质疑。本案例就是政府部门以公共利益之名行收回转让牟利之实，不符合法律规定。