房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第一章 土地征收综述

5、土地征收程序

生活实例

　　2008年6月，某市政府要征收该县延至村村西土地用于建设市政府大楼，特派出土地局和建委协调工作，并到农户家调查，评估该村西农户的房产、树木等的价值，做好登记工作。在这个过程中，该政府部门宣称要征用该村西的土地建市政办公大楼，他们是过来登记农户的房产等，准备对被征用的农户进行征地补偿。但是，该市政府在开始实行征地过程中从没有发布征地公告和补偿安置公告，也没有和农户签订补偿安置协议。此举遭到该村农户的强烈反对。农户不愿意舍弃自己居住多年的宅基地，不愿意搬迁。农户认为他们没有看过任何的征地公告，政府在征地之前应该发布征地公告，让他们有时间做好准备，现在政府在他们毫无知悉的情况下就实行征地，补偿也不知道能否获得，政府的这种行为既不合法也不合理。

关键词解析

　　土地征收是依据一定的程序进行的，该案中市政府的征地没有按征地程序进行，明显违法。征地是怎样一种程序的呢？

　　在我国现行的土地管理制度下，土地征收有一套完整的适用体系，规范了政府机构的土地征收工作。这一体系因土地所有权的不同而分别设置了两种并行程序，分别是集体所有的征收程序和国家土地使用权的收回程序。而现阶段比较完整的是集体所有土地的征收程序，主要由土地规划、用地申请、用地审批、征地公告、征地补偿登记、补偿安置方案、安置协议等程序组成。国有土地使用权收回在一定程度上参照了集体土地征收程序，所以我们重点介绍集体土地征收程序。

　　土地规划程序是指征地审批应考察其是否土地利用总体规划，符合才能批准征收，否则不予批准。根据《土地管理法》第17条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。”因此各级政府制定了土地利用规划，规制土地征收工作合法合理进行。根据《土地管理法》第20条规定“县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。”所以土地征收的前提是要符合当地的土地规划，也就是说，土地规划具有法律强制性，土地征收要以当地的土地规划为准，只有划入规划用地的土地才能实行征收，否则地方政府部门不能随意征收土地。《城乡规划法》则细化土地征用规划方面的规定，强化了土地管理法的上述作用。

　　用地申请、审批程序是指需地人根据法律规定向国土部门递交需要使用土地有关材料的申请，由国土部门拟定征地方案，报同级人民政府审查，由同级人民政府在权限内批准或逐级上报审核批准后下发批准方案到被征地政府的程序。审批存在两种权利权限，一种是农用地转用审批权；另一种是农用地转用审批后征地审批权。各级政府的这两种权限是不一样的。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分打批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　征地公告是指被征用土地所在的市、县人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内在被征用土地的村或街道办公告栏发布土地征用公告。关于征地公告，《征用土地公告办法》做了有关的规定，具体是其第4、5条规定“被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”“征用土地公告应当包括下列内容：（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；（二）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；（四）办理征地补偿登记的期限、地点。”

　　征地补偿登记是指征地公告在当地公布后，有关权利人应该在一定的时间内持有关权利证件到国土部门做登记。安置补偿的方案将依据权利人的登记和国土部门调查结果制定。《征用土地公告办法》第6条“被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。”

　　安置补偿方案是指国土部门根据权属登记和调查结果，制定并发布补偿安置方案公告。方案公告后由征地双方当事人签订补偿安置协议，县级国土资源管理部门据此负责组织实施。

　　以上的程序完结后，集体土地所有权转为国有土地使用权。