房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第一章 土地征收综述

3、被征收土地当事人

生活实例

　　2008年9月，某房地产开发商计划向某市的农村投资建度假村，拟投资一亿三千两百万，但是没有向当地市政府提交用地申请，而是私自和该村的村委会干部签署土地使用协议，协议写明村委会把该村的村东100亩土地使用权出租给该开发商，以供该开发商建度假村使用，开发商支付一千万给该村委会作为获得土地使用权的费用。但是该村的大部分村民对此表示反对，认为这些钱他们没有拿到、价款过低，并且该事为村里的大事，村委会没有组织村民对此事进行表决，不同意村委会的卖地合同，于是上访市政府。

关键词解析

　　该案涉及被征收土地当事人的相关问题，即谁是被征收当事人？该村委会、村民、市政府、开发商是否是征地当事人？

　　土地征收法律法规调整的是国家和公民之间因土地征收所发生的法律关系，在内容和实质上都具有公法的性质。由于我国现阶段行政法律法规还处于不断完善发展的阶段，有关土地征收方面的法律规定相对较少。

　　征收土地是国家为了公共利益而实施行政征收的具体行政行为。被征收土地当事人是具体行政行为的行政相对人，是行政机关出于公共利益的需要，依法实行土地征收行为涉及到的公民。这里的公民既包括企业组织也包括个人。

　　我国土地的所有权实行社会主义公有制，即采用国家所有权和集体所有权两种形式，因上述两种土地所有制，决定了我国的土地征收制度具有自身的特点：我国的土地征收是国家对集体土地所有权征收。 所以，我国的土地征收是发生在国家和农民集体之间的所有权转移。

　　集体土地征收相对人主要包括集体土地所有权人（村委会、其他经济组织）、宅基地使用权人、集体土地承包经营权人、自留地使用权人、其他集体土地使用人等。

　　关于宅基地房子承租人是否为集体土地征收相对人。承租人和出租人是基于房屋租赁合同产生的租赁关系。承租人因征收行为难于续租，合同利益受到损失，期待利益也丧失殆尽，所以应是利益攸关人，理应受到征收法律的保护。征收行为征收的标的是土地，而征收所要保护的是土地和地上权益人。出租人对因土地被征收致使承租人利益受损并无任何的过失，基于租赁合同关系的承租人不能以此为理由要求出租人赔偿损失。承租人既不能成为土地征收的相对人，又不能向出租人主张权利，而其利益的损失又是显而易见的，那么就只能列其为土地征收的第三人更为稳妥。

　　关于农村小产权房者是否是集体土地征收相对人。农村的小产权房是无土地使用权人违法使用集体或国家的土地建造的，使用者绝大多数都是具有城镇户口的居民。使用者违反了国家土地法律制度，不能合法取得土地使用权。

　　关于城市的违法违章建筑是否为被征收土地当事人。在城市里，除了公益事业外，国家实行严格土地有偿使用制度，用地者需要取得国有土地使用权才能使用土地。而城市的违法违章建筑显然为用地者在没有土地使用权证的前提下建造的，即为非法，那就没有正当的权利请求补偿。但是考虑到被征收土地当事人是由于行政机关出于公共利益的需要，依法实行土地征收行为涉及到的公民，那么就不能否定征收行为有损害该当事人利益结果发生的可能。因此有必要把城市违法违章建筑的用地人列为行政被征收土地相对人，这样不仅有利于相对人主张自己的权利，还有助于其监督行政机关依法征收。