房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第三章 国有土地使用权收回补偿

19、国有土地使用权收回补偿对象

生活实例

　　陈某等于2001年6月购买了天津市雅宣房地产公司开发建设的永安大厦商品房。在陈某与雅宣公司签订的商品房买卖合同的附件中，标明了商品房设计和环境布局，即永安大厦小区只有两幢住宅楼，未标明有绿地等公共活动场地。雅宣公司在2003年4月与天津市河西区教育局就该地块签订了拆迁补偿协议，2003年7月雅宣公司取得了第117号《国有土地使用权证》。2005年5月10日经天津市人民政府批准天津市国土资源和房屋管理局与雅宣公司签订了国有土地使用权出让合同，将第117号《国有土地使用证》上永安大厦建设剩余部分土地纳入本次出让范围。2005年6月雅宣公司向被告递交了《天津市变更土地登记申请书》，天津市国土资源和房屋管理局经调查、审核于2005年7月为雅宣公司颁发了第197号《国有土地使用证》。陈某认为天津市国土资源和房屋管理局未经原告和其他业主的共同认可，将永安大厦公共用地兼活动场地收回并出让，侵犯了其合法权益，遂向法院提起行政诉讼。

关键词解析

　　本案中，国土部门在征收土地的行政行为中存在一定的过失，即在征收补偿对象上认定了不具有土地使用权人为补偿主体，而真正享有土地使用权的权利人并没有得到补偿。

　　1998年《宪法修正案》的2条：土地使用权可以依照法律的规定转让。而1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第4条也规定：取得土地使用权的土地使用者其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受法律保护。故在市场经济条件下国有土地使用权是一项独立民事权利，属于财产权的范畴，国有土地使用权收回的补偿对象应是依法取得土地使用权的权利人。

　　我国法律规定，国家在征收国有土地时给予补偿的对象为在国土资源部进行权利登记的权利人，或者根据国土资源管理部门实际调查确定的权利人。《土地登记办法》第2条规定：“ 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

　　前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。”

　　土地管理部门根据自己的调查情况确定征地的补偿对象，进行补偿公示，以期尽可能使权属人获知。当然，这种公示具有确定性，如无经过程序提起之特别异议，那么土地管理部门将根据公示的情况确定登记的补偿对象。

　　根据权属划分的标准分为两个补偿对象，第一个补偿对象指的是土地使用权人，土地使用权人的土地使用权根据前述因取得方式的不同而决定使用权人是否为补偿对象。我国法律规定一般因出让或出租的方式取得的土地使用权的用地人才能为补偿对象，违法取得的土地使用权则不能为征地补偿对象。第二个补偿对象的他项权利人主要是指土地使用权人在其使用的土地上设定的一系列的物权，诸如抵押权、租赁权、地役权等。

　　对于多个主体共同享有被征收土地使用权的，该笔土地使用权赔偿应按照内部协议分配，对于没有内部协议的，按照各自享有土地使用权的比例分配。