市建委负责人称，开发商不应以预售许可日期为由拒签新版合同

　　3·15后都应签订新版购房合同

　　新版合同公布后，有多个项目的开发商要求业主必须在3月14日前按旧版合同签订购房合同。有些开发商甚至向购房者表示，由于项目是在3月15日之前领取的预售许可证，所以即使是在3月15日之后，签订的也是旧版合同。

　　对此，北京建委房屋交易市场管理处沈洁处长表示，“3月15日起使用”的界定标准是：北京所有预售和在售的项目，只要是从3月15日起签订合同，都应该使用新合同，不存在因为其他原因而使用旧合同的条件。她同时指出，签订合同是双方协商的结果，如果双方有其他要求，可以在新合同附件中体现。

　　市建委相关负责人还表示，从3月15日起，北京市预售项目开发企业与购房者签订预售合同时，必须通过北京市房地产交易管理网（http://www.bjfdc.gov.cn/）进行网上签约并下载打印合同文本。 据记者了解，目前可实现网上签约的项目约有300多个，约2000套房屋。

　　业主应关注新合同的细节问题

　　新合同推出后，的确引起了业主和开发商以及律师的高度关注，过去的一周以来，一些开发商纷纷表示在仔细研究合同，应对如何签好合同。

　　不少律师表示，新合同虽然有进步，但依然存在很多漏洞和不足的地方， 包括对房屋质量问题约定不明确、收房程序不详细等问题，买受人在签订合同时应当以补充协议的方式加以完善。 此外，新版合同对税费究竟应该何时交纳也约定得不够详细，在交纳时间上对买受人不利。北京长济律师事务所朱寿全律师表示，以上只是部分比较突出的问题，实际签署的过程中，业主还需要关注更多的细节问题，仔细研究后才能避免纠纷和陷阱。

　　网上查询是防范陷阱新措施

　　要避免购房风险，广大购房者除了要仔细签合同，还要做好防范措施。据了解，3月15日之后，购房者可以直接登录北京市房地产交易管理网，查询房屋的产权状况。 据市建委相关负责人介绍，消费者可以通过不同的颜色标识来了解房屋的状况，已批准销售的房屋为绿色，不可售的房屋为灰色，已预订的房屋为粉色，已签约的房屋为红色。

　　另据介绍，房屋买受人可凭打印合同时自行设置的密码和合同号，在北京市建设网和房地产交易管理网上免费查询所购房的预售登记情况。到了3月底，市建委及相关单位还将向购房者提供短信查询预售信息的服务，方便消费者手机短信查询预售许可信息和预售登记信息。移动用户可将查询命令发送至31118515，联通用户可将查询命令发送至93118515.

　　■签约指南

　　新合同推出后，的确引起了开发商以及律师的高度关注。过去一周以来，不少开发商向记者表示在仔细研究新版合同。律师提醒广大购房者也应详细了解合同当中的关键条款。为了更好地维护购房者的利益，本期邀请了北京长济律师事务所朱寿全律师、杨志刚律师，北京惠诚律师事务所袁前岭律师解读新版合同，指出新版合同中存在签约陷阱的条款，并给出应对的方法，帮助业主签好新合同。

1. 第三条 基本情况

　　签约陷阱：此条款约定，“该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一”，但问题是，有些开发商在平面图中不标注尺寸，这实际上等于没平面图，当实际交付的房屋结构与平面图有差异时，往往买受人有理说不清。有的房屋实际交付时出现买受人认为不应有的管道，但平面图并没有注明，这也很常见。

　　应对措施：应当在平面图中标明尺寸，并在合同中标明，只要没有注明，就视为无管道，否则要承担相应的责任。

2. 第六条 付款方式及期限问题

　　签约陷阱：目前贷款购房的买受人较多，实际当中存在签了合同、交了首付，但贷款办不下来的情况。出现这类情况，开发商往往要求买受人承担责任，由于合同约定不明，买受人很难说清楚。

　　应对措施：建议将此条明确列入：“因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，以保护买受人的合法权益。

3. 第八条 规划变更的约定

　　签约陷阱：条款约定，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。但这“相应的补偿”因为没有标准或计算依据容易引起纠纷。此外没有约定是否有权退房，也是纠纷的隐患所在。

　　应对措施：最重要的是，在补充协议中约定因为上述原因而进行补偿的标准或计算依据，如“按照房价的5%进行补偿”等等，如果可以的话，还可以约定购房者有权选择退房及退房期限、程序、退房后损失的补偿计算方法。

4. 第九条 设计变更的约定

　　签约陷阱：该条款约定，“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。由于这一条款并未明确设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能时，开发商的赔偿责任，所以开发商很有可能届时不予赔偿，或在签订买卖合同时就在补充协议中事先将“不予赔偿”的条款强加给买受人。

　　应对措施：在签订合同时就明确开发商的赔偿责任，并约定赔偿金的计算方式。如果开发商拒绝这样的条款，说明其缺乏诚意，或有意制造陷阱，最好放弃购买。

5. 第十二条 市政基础设施

　　签约陷阱：该条款对上、下水的交付并没有说明是含自来水、热水、中水的上水、下水，对电也没有说明是不是临时用电。目前入住后因为临水临电引发的纠纷比比皆是，而且因为合同约定不明确，诉讼暂时也没有胜诉的先例。此外，该条款并不包含电信、有线电视等设施，也会带来隐患。

　　应对措施：上水、下水应当明确到自来水、热水、中水；电应当明确约定双回路市政用电。此外，还应该将有线电视、电信等设施的交付使用也列入合同之中。

6. 第十三条 逾期交房责任

　　原文：逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之___的违约金。

　　签约陷阱：在填写该条款的时候，开发商往往会将向买受人支付的违约金定得很低。也有一些开发商以补充协议的方式，将逾期交房责任的违约金封顶，如规定违约金最多不超过已付房价款的2%.但按照实际情况来看，上述比例基本无法弥补业主所受到的损失。

　　应对措施：坚持按与损失相适应的比例要求违约金，否则考虑放弃购买。

7. 第十五条 交接手续

　　签约陷阱：该条款没有约定具体交接程序，开发商可能擅自制定霸王程序，如必须先结算房款、交纳相关费用后才给钥匙验房，这显然是不公平的。

　　应对措施：应将交接程序明确，即先做什么后做什么。可以补充约定：“交付房屋时先验房，有商品房质量、装饰、设备标准问题的，开发商按第十六条约定承担违约责任后结算房款，且开发商不得另行收取非法定或非合同约定的费用，之后双方签署商品房交接单。”

8. 第十五条 代办税费

　　原文：买受人同意委托出卖人代交下列第___、___、___、___、___、___种税费。

　　签约陷阱：开发商往往会事先选好“购房者同意委托开发商代交税费”，然后长时间占用该笔费用。

　　应对措施：选择代交或自行缴纳的税费种类时，应越少越好，同时在补充协议中约定其他税费的缴纳应在合理期限内，如契税一般可选择办理房屋权属转移手续之前一个月等。这些交费明细应明确，否则易出现开发商无限扩大收费范围。

9. 第十六条 商品房质量标准的约定

　　原文：交付该商品房时，发现有其他问题的，（1）出卖人应当于___日内将已修复的该商品房交付。（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起___日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

　　应对措施：若按第（1）种处理，则明确修复所依据的标准；若按第（2）种方式处理，则或约定损失的计算方式，或约定“由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”

　　■流程提示

　　3月15日之后，购房者可以直接在北京市房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）上，查询房屋的产权状况，操作流程如下：

　　第一步：登录北京市房地产交易管理网，点击所购项目的名称，即可查询该项目的预售许可证情况。

　　记者体验：详细信息包括预售许可证编号、发证日期、使用年限、准许销售面积（m2）、批准预售部位等信息，重点关注房屋是不是在批准预售的楼栋里。

　　第二步：点击网页左边的“楼盘表”项目，了解项目可销售房屋的套数。

　　记者体验：可以即时看到销售楼号和批准销售套数的表格。

　　第三步：点击第二步中的销售楼号表格，查看楼层中所有房屋的情况。

　　记者体验：通过不同的颜色标识来了解房屋的状况，一目了然。已批准销售的房屋为绿色，不可售的房屋为灰色，已预订的房屋为粉色，已签约的房屋为红色。

　　第四步：点击第三步表格中“分摊情况公示”栏目，可以看到自己打算购买的房屋的公摊情况。

　　记者体验：关键看表格中房屋建筑面积总表、建筑面积分户明细表，可以迅速查到自己打算购买的房屋的分摊面积有多大。

　　律师信箱

私下签订购房协议也具相应法律效力

　　宁新：看到《新京报》“购房手册”栏目上期关于认购协议书的解答，我们亦有同样的问题。请问私底下签订的购房协议具有法律效力吗？双方签订有关房产的协议需要律师或者第三方作为证明人吗？你们的栏目办得很好，我们每一期都看，给我们帮助很大，谢谢！

　　律师解答：首先，只要签订的购房协议是双方当事人真实意思的表示，无论是正式的还是私下的，都具有相应的法律效力，但前提是不得违反法律法规。其次，法律并未强制要求签订房产协议需要律师或第三方作为证明人。但为了减少购房风险，建议购房者在购买房产的时候，委托律师调查开发商资质、查验商品房销售许可证、审核合同风险。

凭空多出三管道可向开发商索赔

　　刘小姐：我买了一套复式房屋，楼上（顶层）儿童房内有三个与本房无关的管道，一根是从地板到房顶的下水道，其余两根分别是自来水和暖气管，当初我看过设计结构图，上面没有标注有这三条管道。请问我如何解决这个问题？

　　律师解答：这个问题涉及到你购买的是现房还是期房。如果购买的是现房，责任由买受人（购房者）自行承担。如果是期房，交房标准和设计图纸不符，构成违约。买受人可以和出售开发商协商寻求赔偿或者通过法律途径解决。

购房先看预售证件名称不符需要小心

　　王先生：我目前看好了一个楼盘，其项目公司由三家股东投资成立，但土地许可证上记录的土地使用者是其中一个大股东（协议出让），并不是将来要和大家签合同的项目公司，请问这会不会有问题？

　　律师解答：根据你所说的情况，这个楼盘是由项目公司开发，其中有一个股东是以土地作价的形式入股。这是房地产业普遍的做法。

　　建议王先生仔细查看这个项目的预售房屋证件（企业法人营业执照、房地产开发企业资质证、土地使用权证、建设规划许可证、房屋预售许可证）是否齐全，而且证件上的开发商是否一致，如果不一致，建议放弃购买。

擅改规划应赔偿签合同勿忘规划图

　　张女士：开发商未按原始规划建设，将图纸规划的小区停车场删减了，请问我们能否争回自己的权利？

　　律师解答：如果真的可以证明开发商擅改规划，张女士可以要求开发商恢复原状、选择退房或者要求赔偿损失，但从实际情况来看，恢复原状的情况比较少见。为了预防擅改规划，建议购房者在签合同的时候，把规划图也签入合同。

　　（以上解答由北京泰福律师事务所提供，读者有任何购房问题均可发邮件至以下邮箱：jbhjls@vip.sohu.net）

　　专题采写/本报记者 张家齐